2025年3月に竣工し、順次引渡しが開始された三田ガーデンヒルズ。引渡しから9ヶ月ほど経過し、新築分譲時には予測できなかった市場の動きも明らかになりました。本記事では、2025年の総括として、三田ガーデンヒルズに関する公開情報や港区全体の市場推移を振り返ります。＜目次＞ 1. 新築分譲価格と中古市場価格の推移新築分譲時、三田ガーデンヒルズの平均坪単価は1,200万円から1,400万円程度で設定されました。当時「港区においても稀な高額設定」として注目を集めた価格帯でした。 2025年春の竣工後、中古市場に登場した物件の価格帯を見ると、2LDK・52㎡クラスで5億円台（坪単価約3,200万円）、100㎡クラスで8億円台（坪単価約2,600万円）という事例が複数見られます。一部では160㎡超の住戸が20億円を超える価格で売りに出されたケースも見られました。面積や階数により差はあるものの、新築分譲時の2倍から3倍程度の価格で売りに出されている物件が見られます。以下のグラフの「新築価格」は公表されている坪単価（※1）から算出した参考値、「中古市場価格」はダイヤモンド不動産研究所（2025年7月9日）による売出価格（※2）です。 （記載した数値は売出価格であり、実際の成約価格とは異なる場合があります。また、階数・方角・眺望などの諸条件により、同一面積であっても価格は変動します。） 2. 港区マンション市場の全体傾向三田ガーデンヒルズの価格動向を正しく理解するには、港区全体の市場環境を把握することが肝要です。 ダイヤモンド不動産研究所（※3）の分析によると、2016年から2025年の9年間で、港区中古マンション市場は約2倍の価格上昇を記録しました（坪単価334万円 → 690万円、+107%）。これは東京23区内において最も高い水準の上昇率です。 同期間における東京23区全体（坪単価211万円 → 347万円、+64%）および東京都全体（坪単価205万円 → 327万円、+60%）と比較すると、港区の価格上昇は顕著です。 以下のグラフは、2016年と2025年の実測値のみを比較したものです（1坪=3.3㎡で換算）。この背景には、虎ノ門ヒルズ、麻布台ヒルズなどの大型再開発、国際的なビジネス拠点としての地位向上、富裕層や外国人投資家からの需要増加があります。 3. 中古市場の取引動向分析2025年春以降の三田ガーデンヒルズ中古市場には、3つの特徴的な動きが見られました。以下のグラフは、公益財団法人 東日本不動産流通機構（REINS）の新規登録件数（※4）に基づき作成したものです。（一般媒介契約により同一物件が複数業者から登録されている場合は複数件として集計しています。また、2025年12月は12月22日時点のデータです。）4月～5月 第1フェーズ竣工直後、市場への物件登場は限定的でした。4月は1件、5月は3件と少数にとどまり、売主側が市場の反応を慎重に見極めている様子がうかがえます。 6月～8月 第2フェーズ6月に10件へと増加し、7月・8月も10件前後で推移しました。竣工から数ヶ月が経過し、市場への物件供給が本格化し始めた時期と見られます。9月～12月 第3フェーズ9月に19件へと急増し、10月23件、11月24件と高水準を維持。12月は22日時点で39件に達しています。竣工から半年以上が経過し、居住開始後の売却検討や投資目的での売却が活発化するとともに、年末に向けて売出物件数が増加傾向にある状況が確認できます。 広尾ガーデンヒルズや白金ザ・スカイなど、過去の大型高級物件でも竣工後の時間経過とともに売出件数が増加する傾向が観察されています。 4. 所在地および周辺環境三田ガーデンヒルズの立地特性について整理します。 敷地規模：約25,000㎡（港区最大規模の住宅開発） 交通利便性：・都営地下鉄大江戸線 「麻布十番」駅までノースエントランス利用時 徒歩5分グランドエントランス・サウスエントランス利用時 徒歩7分 ・東京メトロ南北線「麻布十番」駅まで ノースエントランス利用時 徒歩5分グランドエントランス・サウスエントランス利用時 徒歩7分 ・都営地下鉄三田線「芝公園」駅まで ノースエントランス利用時 徒歩10分グランドエントランス・サウスエントランス利用時 徒歩12分 （棟により所要時間は異なります） 周辺における主要開発プロジェクト：港区では以下の再開発プロジェクトが進行中です。 ・東京メトロ南北線品川駅〜白金高輪駅間の延伸計画（2030年代半ば開業目標）（2030年代半ば開業目標） 参考：白金高輪駅周辺視察レポート（2025/6/4公開） ・品川駅周辺・高輪ゲートウェイシティ周辺開発参考：品川駅周辺視察レポート（2025/6/9公開）、高輪ゲートウェイ駅「ニュウマン高輪」視察レポート（2025/9/22公開） ・田町・芝浦エリア開発参考：田町駅周辺視察レポート（2025/5/14公開）、BLUE FRONT SHIBAURA視察レポート（2025/9/6公開） （開発時期や事業内容は変更される可能性があります。詳しくは各事業者の公式発表を参照ください。） 5. 港区内での相対的位置づけダイヤモンド不動産研究所の調査（※3）によると、2025年上半期の港区内では、虎ノ門が約3.0億円、東新橋が約2.9億円で上位を占めました（70㎡換算、売出価格ベース）。港区内において、三田エリアは中古マンションの売出件数が多く（2025年上半期で445件※3）、価格帯については立地や築年数により大きく異なりますが、三田ガーデンヒルズのような新築・大規模物件は港区内でも上位のゾーンに位置すると見られます。 （港区内のエリア別価格は、物件の築年数、規模、立地条件により大きく変動するため、詳細は個別物件ごとの査定が必要となります） 6. 設備・管理体制の特徴共用施設の一例：会員制レストランバースパエリアフィットネスルームワークスペースゲストルーム、ゲストハウス など 管理・セキュリティ体制：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社による管理ALSOKと連携したセキュリティ体制 物件の評価には、これらの施設・サービスに加え、管理費や修繕積立金の水準も考慮が必要です。 7. まとめ2025年の三田ガーデンヒルズ市場について、以下の点が確認できました。新築分譲時と比較して、中古市場では大幅に高い価格帯での売出事例が存在する港区全体が過去9年間で約2倍の価格上昇を記録する中での竣工だった竣工後9ヶ月間で、中古市場は価格形成期から需給調整期へと移行しつつある港区内でも有数の規模と立地条件を備えている三田ガーデンヒルズは港区全体の市場成長と連動した価格推移を見せています。ご購入・ご売却をご検討の方は、物件の詳細や最新の市場動向について、ぜひお気軽にご相談ください。 物件に関するお問い合わせ弊社では三田ガーデンヒルズの売買仲介を行っております。物件のご購入・ご売却をご検討の方は、お気軽にお問い合わせください。お問い合わせはこちら：https://mgh.sevensignatures.com/#contact※Seven Signatures Internationalは宅地建物取引業者です 出典・参考資料※1 三田ガーデンヒルズ価格情報：野村不動産ソリューションズ「マンションデータPlus - 三田ガーデンヒルズ」（2025年11月）、三井のリハウス「三田ガーデンヒルズ 物件情報」（2025年） ※2 ダイヤモンド不動産研究所「『三田ガーデンヒルズ』驚きの再販価格は21億円!? 新築時の3倍も上昇した理由とは？」（2025年7月9日） ※3 ダイヤモンド不動産研究所「中古マンション上昇率トップ10は港区がほぼ独占！ 1位「虎ノ門」、2位「東新橋」などが上昇した理由は？」（2025年10月28日） ※4 公益財団法人 東日本不動産流通機構（REINS）