港区三田。ここは古くから武家屋敷や寺社が集まり、明治以降は官庁・大学が集積してきた、都心の中でも特に由緒ある地域です。現在も各国大使館が点在し、落ち着いた住宅環境と高い治安を兼ね備えたエリアとして知られています。この地に、2025年春、三田ガーデンヒルズが誕生しました。旧逓信省簡易保険局庁舎跡地を活用した大規模邸宅街として、竣工後も注目を集めています。 そして現在、同じ三田一丁目（旧三田小山町エリア）では、三井不動産が主導する新たな大規模タワープロジェクト「パークコート麻布十番東京ザ タワー ノース／サウス」の開発が進んでいます。今回は、現地の様子と周辺再開発の動向をふまえながら、三田ガーデンヒルズ至近で進む開発が、この街の不動産価値にどのような影響を与えるのかを読み解いていきます。 ＜目次＞ 1. 三田一丁目再開発の中核「パークコート麻布十番東京ザ タワー」とは本計画は、「三田小山町西地区第一種市街地再開発事業」として進められている大型プロジェクトです。事業主体は三井不動産を中心とした再開発組合。2棟のタワーが計画されており、都心でも希少な規模の住宅開発となります。＜主なポイント＞・麻布十番駅徒歩圏の希少な立地・麻布・三田エリアを代表する大規模再開発・三井不動産のハイグレードブランド「パークコート」シリーズ参考：「パークコート麻布十番東京」に関する詳細記事は こちら 昨年、同じ「三田一丁目」に誕生した三田ガーデンヒルズと合わせ、三田エリア全体のブランド力を底上げする存在になると見られています。 2. 周辺の様子開発地は、東京メトロ南北線「麻布十番駅」の出口や麻布十番商店街から徒歩圏であり、幹線道路から至近でありながらも落ち着いた住宅地に位置します。実際に現地周辺を歩いてみると、三田ガーデンヒルズ周辺と共通する「都心でありながらも落ち着いた空気感」が印象的です。▲東京メトロ南北線「麻布十番駅」3番出口 ▲隣接する「パークコート麻布十番ザ タワー」（2010年5月竣工）側からの開発地の眺め 近隣には各国の大使館や、歴史ある寺院、ハイグレードマンションが並びます。都営地下鉄大江戸線の利用により六本木方面へのアクセスも良く、東京タワーへもほど近く、都心ならではの活気と港区特有の落ち着きの両方を感じられる立地といえるでしょう。▲旧三田小山町東地区（現三田一丁目）にある「シティタワー麻布十番」（2009年5月竣工） 周辺の道路幅は比較的ゆとりがある印象です。再開発による街区整備によって、歩行者空間や景観の向上も期待されています。▲「パークコート麻布十番東京ザ タワー サウス」（南街区）の様子（2025年撮影。2026年4月現在、建設工事のため封鎖中） 三田ガーデンヒルズから歩いてみると、このエリア一帯が新しい住宅街として再編されつつあることを実感できます。▲三田一丁目の街並み。写真右側の建物は「パークコート麻布十番ザ タワー」（2010年5月竣工） 3. 周辺の再開発動向三田・麻布十番周辺では、近年再開発の動きが加速しています。特に港区の海側では「広域品川圏」として品川駅や高輪ゲートウェイ駅周辺の開発が進んでおり、田町駅周辺でもオフィス・商業施設の建設が進行中です。▲品川駅周辺の様子（2026年2月撮影） ▲JR高輪ゲートウェイ駅直結の「THE LINKPILLAR 1」NORTH棟。2026年3月には「高輪ゲートウェイシティ」がグランドオープン ▲JR田町駅西口駅前、旧「森永プラザビル」建て替え工事の様子（2026年2月撮影） 周辺のこうした動きがある中で、三田一丁目は「都心居住の拠点」として再評価されているエリアといえるでしょう。そしてその象徴ともいえる存在が、「三田ガーデンヒルズ」と「パークコート麻布十番東京ザ タワー ノース／サウス」です。 4. なぜ「三田一丁目」が注目されているのか三田一丁目が近年これほど注目を集めている理由は、この街が持つポテンシャルの高さにあります。まず、このエリアは港区の中心に位置しながらも、落ち着いた住宅地です。冒頭でも触れた通り、歴史が深く、周辺には各国の大使館、歴史ある寺院、邸宅が点在し、港区の中でも独特の静けさを保っています。 さらに徒歩圏内に麻布十番の商店街があり、日常の利便性も高い地域です。▲三田一丁目エリアを南北に貫き、由緒ある神社「元神明宮」へとつながる「神明坂」 ▲「一の橋交差点」から眺める夕暮れの麻布十番商店街 特に「パークコート麻布十番東京ザ タワー ノース／サウス」の建設地は、車でのアクセスも抜群です。首都高なら飯倉や芝公園を利用すれば、どの方面へ行くにも便利です。▲各幹線道路に加え、高速道路へのアクセスも便利な立地 また、三田一丁目は地盤も比較的安定しているとみられており(※)、もともとの街のポテンシャルが非常に高いことが、いま注目されている背景のひとつといえるでしょう。※ 東京都市街地整備部が2022年9月に公表した「地震に関する地域危険度測定調査（第9回）」によると、三田一丁目の「総合危険度」は5段階中「1」で、危険性が低いとされています。 5. 三田一丁目の不動産価値を読み解く不動産価値を考える上で重要なのは、「立地の希少性」や「周辺環境」です。三田一丁目は、この2つを兼ね備えた数少ないエリアといえます。 ・港区中心部という希少な立地三田一丁目は「麻布十番」「六本木」「虎ノ門」「芝公園」といった都心の主要エリアに囲まれています。生活利便性とブランド性の両方を兼ね備えたエリアです。▲古川両岸を橋で結ぶ親水公園「一の橋公園」。「パークコート麻布十番東京 ザ タワー」から徒歩圏、都心でありながらも、伸びやかな光景が広がる ・周辺環境近辺での大規模開発により、品川駅を中心とした広域交通網の発展も期待されており、羽田空港へのアクセスにも優れた立地であることも評価ポイントのひとつといえるでしょう。▲高輪ゲートウェイシティ周辺の様子（2026年1月撮影） 6. まとめ「三田ガーデンヒルズ」は港区内でも高い関心を集めており、同じ三田一丁目で建設中の大規模タワーレジデンス「パークコート麻布十番東京ザ タワー ノース／サウス」とともに、今後の資産価値の動向にも注目が集まっています。歴史ある住宅地としての落ち着き。麻布十番を生活圏とする利便性。そして再開発による街のアップデート。三田一丁目は今、港区の中でも特に注目される住宅エリアへと変化しています。当社では、三田ガーデンヒルズおよび三田エリアの取引動向を日々分析しています。エリアに精通した担当者が、最新の市況や成約事例をふまえてご提案します。ぜひお気軽にご相談ください。（お問い合わせはこちら： https://mgh.sevensignatures.com/#contact ）