都心の不動産を検討する際、物件そのものの仕様や価格動向はもちろんのこと、都市計画や再開発方針をもとに各エリアが今後どのような役割を担っていくのかを捉えることも、重要な要素のひとつといえるでしょう。本稿では、都内の再開発の動きをもとに、各エリアがどのように変化しているのかを整理します。港区・渋谷区の再開発をふまえ、三田ガーデンヒルズの魅力や不動産価値を見つめます。 ＜目次＞ 東京都は、都市の魅力と活力を高めて国際競争力の強化を図るため、各地域ごとにコンセプトを定め、都有地等を活用した「まちづくり」を進めています。その基本方針として、「国際競争力の向上」や「都市機能の高度化」を掲げ、各エリアの特性に応じた都市整備を展開しています。▲ 赤羽橋交差点から東京タワーを撮影 たとえば、日本橋・八重洲ではオフィスや商業施設の整備・拡充、交通利便性の向上、また築地では歴史的資源や築地ならではの食文化を生かした国際交流拠点形成など、多様な施策が進められています。▲ 旧築地市場の現在の様子（2026年1月撮影） ■ 渋谷駅周辺（渋谷区）「100年に一度」ともいわれる大規模再開発が続いている渋谷駅周辺エリア。駅中心部の再編が進み、現在も複数街区で開発が進行中です。交通動線の立体化・再編により回遊性が高まるとともに、オフィスや商業施設、文化機能を融合させた都市空間形成が進んでいます。▲ 渋谷駅周辺の様子（2025年6月撮影） 駅周辺に注目が集まりがちですが、青山方面でも都有地を活用した再開発が進行しています。東京都都市整備局による「都市再生プロジェクト」として、竣工を迎える予定です。▲ 渋谷一丁目地区共同開発事業イメージ（東京都 都市整備局 HPより引用） ■ 虎ノ門・麻布台周辺（港区）虎ノ門・麻布台エリアは、国際的なビジネス機能の強化と都市機能の構築が進められてきた地区のひとつです。「都市再生特別地区」の枠組みのもと、オフィスに加え、住宅や教育・文化施設などを含む複合的な街づくりが進められてきました。虎ノ門は、2014年に竣工した「虎ノ門ヒルズ 森タワー」を皮切りに「ビジネスタワー（2020年竣工）」 「レジデンシャルタワー（2022年竣工）」、2023年には東京メトロ日比谷線「虎ノ門ヒルズ駅」と一体開発した「ステーションタワー」、さらに2025年には「グラスロック」がオープン。10年の工事を経て昨年4月ついに再開発事業が完結し、それから1年が経過した現在も、多くの方で賑わっています。参考：（2026年1月5日公開）虎ノ門ヒルズの紹介▲ 虎ノ門ヒルズ 麻布台エリアも、引き続き注目が集まります。2023年に開業した「麻布台ヒルズ」は、オフィスやレジデンス、商業施設、インターナショナルスクール、文化施設などを一体的に整備した大規模複合開発です。2025年10月にはレジデンスBが竣工し、街としての全体像が見えてきました。▲ 麻布台ヒルズ 森JPタワー ■ 六本木五丁目西地区（港区）六本木五丁目西地区では、都市再生特別地区として大規模な複合市街地整備が計画されています。「第二六本木ヒルズ」とも称される本プロジェクトは、六本木五丁目の芋洗坂周辺から鳥居坂周辺にかけての一帯を対象としており、今後数年かけて街並みが大きく変化していく見込みです。▲ 六本木交差点から南へのびる「芋洗坂」のふもとの様子 参考：（2025年6月28日公開）六本木五丁目西地区 視察レポート ■ 品川・高輪ゲートウェイエリア（港区）東海道新幹線も乗り入れるターミナル駅「品川」は、駅周辺を「国際交流拠点」として位置づけ、羽田空港へのアクセス利便性などもふまえた都市機能強化が示されています。2026年4月現在、駅前の再開発は進行中で、現地に足を運んでみると、その規模の大きさがよくわかります。▲ 品川駅周辺の再開発の様子 また、2026年3月にグランドオープンを迎えた高輪ゲートウェイ駅周辺には、オフィス・商業施設・レジデンス・文化創造施設（MoN Takanawa）が集結しています。さらに、エネルギー供給の多重化や帰宅困難者対策など、防災面での取り組みも都市再生の枠組みの中に組み込まれています。▲ 高輪ゲートウェイシティに2026年3月新たにオープンした文化創造施設「MoN Takanawa」 参考：（2025年6月9日公開）品川駅・高輪台周辺視察レポート（2025年9月2日公開）ニュウマン高輪 開業｜高輪ゲートウェイ直結の最新商業施設 ■ 浜松町・竹芝エリア（港区）浜松町駅周辺では、駅の再整備を軸にオフィスや商業施設の開発が進み、エリア全体の利便性向上が図られています。隣接する竹芝地区では、ウォーターフロントという立地特性を活かしながら、オフィス・商業施設が整備されています。海側にはマリオット・インターナショナルのオートグラフコレクションに属するホテル「mesm東京」が立地し、北には浜離宮恩賜庭園を望むロケーションが広がります。 ▲ 浜松町・竹芝エリア また、羽田空港へのアクセスや湾岸エリアとの接続性向上も含め、港区南部の再編（ブルーフロント芝浦など）が進行中です。▲ 「ブルーフロント芝浦」写真右側がTower S（2025年9月オープン）、写真左側は旧東芝ビル（現在は解体され、Tower Nを建設中） ■ 三田ガーデンヒルズの価値とは三田は、これらの主要エリアに近接しながらも、少し距離を置いた立地にあります。虎ノ門・麻布台、六本木、品川方面へのアクセスが容易でありながら、三田の街そのものは落ち着いた雰囲気を保つ。このバランスが、三田というエリアの本質です。▲ 三田二丁目「三田共用会議所」周辺の様子（港区「ニノ橋交差点」から「日向坂」をのぼると、右手にはオーストラリア大使館、その先へ進むと左手に「三田ガーデンヒルズ」パークマンション棟が見えてきます） 三田一丁目は、かつて武家地や官有地として利用されてきた歴史があり、大使館や大学などが点在する落ち着いた街並みが形成されています。こうしたエリアにたたずむ三田ガーデンヒルズは、都心ならではの利便性と静けさを両立している点が高く評価されています。▲ 三田ガーデンヒルズ パークマンション棟 グランドエントランス 変化し続ける東京において、「変化の近くにありながら、変わりすぎない場所」は限られています。三田ガーデンヒルズは、その希少な条件を満たすレジデンスといえるでしょう。 ■ おわりに弊社では、ハワイをはじめ国内外のさまざまな不動産の売買仲介を行っており、「三田ガーデンヒルズ」についてもお取り扱いがございます。現在、弊社にて三田ガーデンヒルズ ウエスト棟（3LDK／86平米）等の未公開物件をお預かりしておりますので、ご購入をご検討中のお客様はぜひお気軽にお問い合わせください。また、三田ガーデンヒルズのご売却をご検討中のオーナー様には、【最短1営業日】でご売却査定をお出ししております。 お問い合わせはこちら：https://mgh.sevensignatures.com/#contact